Menyorot Masalah Kekurangan Pasokan Rumah

Surya Perkasa    •    04 Desember 2015 16:27 WIB
Menyorot Masalah Kekurangan Pasokan Rumah
Pekerja membangun perumahan bersubsidi di Jatirunggo, Kabupaten Semarang, Jawa Tengah. (foto: Antara/Aditya Pradana Putra)

Metrotvnews.com, Jakarta: Papan merupakan salah satu kebutuhan hakiki manusia. Pemerintah Indonesia harus mampu menjamin rakyatnya dapat memenuhi hak untuk memiliki tempat tinggal karena sudah tertuang di dalam Undang-undang Dasar 1945.
 
“Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan,” begitu bunyi pasal 28H UUD 1945.
 
Namun pada kenyataaannya, Indonesia masih kekurangan pasokan rumah. Kesenjangan antara jumlah rumah terbangun dengan jumlah rumah yang dibutuhkan rakyat, atau yang diistilahkan dengan backlog perumahan, menurut data Badan Pusat Statistik (BPS) hingga tahun 2014 berkisar 13,5 juta unit.
 
Berdasarkan data yang dikeluarkan oleh BPS, hanya sekitar 69,08% dari keluarga di Indonesia yang status kepemilikan rumahnya dimiliki sendiri. Sedangkan 6,99% berstatus kontrak serta 8,87% berstatus sewa. Sementara itu 12,08% keluarga menempati rumah dinas. Sisanya berstatus lain seperti tinggal di rumah orang tua dan keluarga.
 
Direktur Jenderal Pembiayaan Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, Maurin Sitorus, menjelaskan bahwa arus urbanisasi dan pertumbuhan penduduk menciptakan ketidakseimbangan antara permintaan dan pasokan hunian. Terutama di kota-kota besar.
 

Kebutuhan rumah rumah juga tidak hanya berasal dari urbanisasi. Pertumbuhan penduduk juga juga berperan dalam meningkatkan backlog perumahan.
 
“Karena Indonesia dengan 250 juta penduduk, apabila setiap rumah dihuni empat orang, maka berarti perlu sekitar 60 juta rumah. Kalau penduduk tumbuh 1,5 persen per tahun, maka setiap tahun kita butuh tambahan rumah satu juta," kata Wakil Presiden Jusuf Kalla dalam diskusi bersama pengembang se-Indonesia di Jakarta, Rabu (2/12/2015).
 
Kementerian PUPR memperkirakan kebutuhan baru perumahan yang bersumber dari pertumbuhan penduduk dan urbanisasi sekitar 800 - 900 ribu unit. Namun, penyediaan rumah yang dapat dipenuhi hanya sekitar 400 - 500 ribu unit. Akibatnya backlog akan terus naik.
 
Fenomena ini menyebabkan ada banyak masyarakat yang tidak mampu memiliki rumah untuk tinggal berdempet-dempetan dan menempati rumah tak layak huni. “Setidaknya ada 3,4 juta rumah tidak layak huni,” ungkap Maurin di Jakarta, Rabu (2/12/2015).
 
Bahkan tidak sedikit lahan-lahan hijau atau pinggiran sungai diduduki warga yang tidak mampu memiliki tempat tinggal. Akhirnya, hunian kumuh banyak tumbuh di kota-kota besar. Kementerian PUPR memperkirakan ada 38 ribu hektar lahan kumuh yang harus dibenahi karena permasalahan kurangnya jumlah hunian layak ini.
 
Tersandung daya beli masyarakat yang terbatas
 
Daya beli yang rendah diakui salah satu alasan backlog perumahan terjadi. Kementerian PUPR memaparkan bahwa daya beli masyarakat Indonesia masih belum merata. Bahkan sebagian besar masyarakat Indonesia tidak mampu untuk membeli rumah jika tidak disubsidi pemerintah.
 
“Hanya 20% grup atas, atau sekitar 12,8 juta keluarga, yang mampu membeli kebutuhan rumahnya atas kekuatan sendiri,” tutur Maurin.
 
Perkiraan tersebut dibuat dengan jumlah rumah tangga di Indonesia diperkirakan sebesar 64 juta. Maurin melanjutkan, sekitar 40% keluarga mampu membeli rumah jika diberi bantuan dari pemerintah. Sedangkan sekitar 40% sisanya merupakan kelompok paling bawah yang tidak punya kemampuan untuk membeli rumah dan hanya mampu menyewa atau lewat subsidi.
 
Pemerintah juga terus beripaya merancang program penyelesaian masalah backlog karena keterbatas daya beli masyarakat ini. Beberapa program juga telah dituangkan ke dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional 2015-2019.
 
Untuk kelompok masyarakat berdaya beli paling rendah, disediakan bantuan perumahan berupa 50.000 unit rumah khusus, 550.000 unit rusunawa, 250.000 bantuan stimulan pembangunan rumah baru, dan 1,5 juta bantuan stimulan peningkatan kualitas.
 
Sedangkan untuk kelompok menengah, pemerintah menyiapkan bantuan perumahan berbentuk 900.000 KPR Subsidi untuk rumah tapak dan rusun, serta 450.000 KPR Swadaya.
 
Namun, pemenuhan kebutuhan rumah untuk rakyat selalu tersangkut masalah anggaran pemerintah yang terbatas. Kementerian PUPR hanya mampu menganggarkan sekitar kurang dari 1% dari anggaran belanjanya untuk pembangunan sektor perumahan.
 
Pemerintah walaupun harus menjamin hak warga negaranya untuk memiliki tempat tinggal, tetap harus bergantung ke pengembang properti dan pemerintah daerah menyediakan sebagian besar kebutuhan tersebut. Beberapa program yang ikut melibatkan langsung pengembang properti pun disusun.
 
Salah satu program yang telah dijalankan pemerintah untuk memenuhi kebutuhan rumah untuk masyarakat yakni lewat program sejuta rumah yang dicanangkan Presiden Joko Widodo . Namun pemerintah juga hanya mampu mengalokasikan dana sekitar 10% dari program tersebut. Sisanya diserahkan ke pengembang dan Pemda.
 
Program sejuta rumah ini sendiri dibagi menjadi dua kelompok. Sebanyak 600 ribu rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), dan 400 ribu rumah untuk non-MBR. Pemerintah memberikan subsidi kepada untuk kelompok rumah bagi MBR dan melepaskannya ke mekanisme pasar untuk kelompok non-MBR.
 
Hingga Oktober lalu, pembangunan rumah dalam rangka program satu juta rumah telah mencapai 568.158 unit. “Dari angka tersebut, sebanyak 331.693 unit adalah realisasi program satu juta rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah,” kata Direktur Jenderal Penyediaan Perumahan Kementerian PUPR Syarif Burhanuddin.
 
Menurut Syarif, dengan pencapaian tersebut maka realisasi program satu juta rumah dinilai didominasi rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah. Selain itu, sebanyak 87.683 unit dari pembangunan tahap pertama tersebut, dalam pembangunannya dibiayai melalui subsidi fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP) yang telah dianggarkan Rp5,1 triliun untuk tahun 2015 ini.
 
Sementara itu Ketua Umum Realestate Indonesia (REI) Eddy Husi optimis pemenuhan kebutuhan rumah untuk rakyat bisa tercapai jika pengembang terus didukung pemerintah dan elemen terkait. Buktinya walau rupiah melemah dan menyebabkan penjualan rumah mewah menurun, penjualan rumah untuk kelompok MBR justru meningkat 10-12 persen.
 
Dia juga yakin backlog rumah di Indonesia dapat teratasi jika program sejuta rumah dapat terus berjalan. “Program sejuta rumah ini sudah bagus. Kalau misalnya bisa berjalan tiap tahun, ini bisa mengatasi masalah backlog karena kebutuhan rumah tiap tahunnya tidak sampai satu juta,” kata Eddy.
 
Masalah lahan dan kredit
 
Asosiasi pengembang swasta seperti Real Estate Indonesia (REI) pernah menyindir pengembang pelat merah lantaran ogah-ogahan membangun rumah sederhana tapak. Ini menunjukkan BUMN Karya enggan menyasar segmen pasar menengah dan bawah. Perusahaan-perusahaan pengembang milik pemerintah malah dinilai lebih sibuk menumpuk keuntungan di pasar kelas atas dengan gencar membangun apartemen dan pusat perbelanjaan mewah.
 
Perum Perumnas mengaku sebenarnya tidak ada keengganan untuk membangun rumah sederhana tapak. Namun, dukungan pemerintah yang kurang telah membatasi ruang gerak perseroan. Kesulitan perseroan dalam membangun rumah sederhana tapak adalah permasalahan harga tanah yang terlalu tinggi. Berdasarkan perhitungan perseroan, harga tanah maksimal adalah Rp100 ribu per meter persegi. Dengan nilai tanah tersebut, maka perseroan baru bisa mendapatkan untung jika menjual rumah sederhana tapak dengan harga Rp88 juta. Jika harga tanah lebih dari Rp100.000, maka biaya produksi akan melebihi nilai jual.
 
Kenyataannya, harga tanah sudah jauh lebih mahal dari batas yang ditentukan itu. Bahkan untuk Provinsi Jakarta sudah tidak ada harga tanah dengan nilai tersebut. Untuk pembangunan rumah masyarakat, memang harus ada campur tangan pemerintah. Jika tidak, maka pengentasan backlog perumahan tidak akan terjadi.
 
Aset-aset pemerintah yang berupa tanah semestinya bisa dimanfaatkan. Beberapa kementerian memiliki tanah yang menganggur dan terlantar. Selama ini, pangkal permasalahan backlog perumahan di Indonesia adalah ketersediaan lahan. Tanah susah dicari dan kalaupun ada harganya sudah tinggi, sehingga tidak bisa dibangun rumah sederhana.
 
PT Bank Tabungan Negara (BTN) pada awal Februari lalu mengungkapkan dengan tingkat kekurangan hunian atau backlog perumahan saat ini mencapai sekitar 13,6 juta unit dan rata-rata harga rumah sebesar Rp120 juta, maka kebutuhan pembiayaan perumahan bisa mencapai Rp1.200 triliun untuk beberapa tahun mendatang. Dari backlog yang ada, pembangunan rumah untuk rakyat hanya bisa mencapai sebanyak 300-400 ribu unit per tahun. Salah satu permasalahan yang ditemukan lagi-lagi mengenai keterbatasan lahan dan harga tanah yang cepat naik.
 
Kelangkaan pasokan rumah juga menyebabkan harga rumah menjadi mahal. Sudah begitu, kebijakan pemerintah menetapkan suku bunga acuan yang tinggi berpotensi meningkatkan kredit macet di sektor perumahan. Suka atau tidak, potensi kredit macet KPR akan mewarnai sistem perbankan nasional. Kenaikan suku bunga itu dipastikan menggerus daya beli konsumen karena meningkatnya cicilan KPR.
 
Sebagai contoh, bila sebelum kenaikan suku bunga konsumen menyicil kira-kira Rp1-1,3 juta per bulan untuk rumah Rp100-150 jutaan, ketika suku bunga naik maka cicilan akan meningkat menjadi Rp1,6-1,8 juta per bulan atau naik rata-rata 30 persen. Ini dinilai sangat memberatkan konsumen menengah ke bawah.
 
Kenaikan suku bunga tentu membuat keputusan-pembelian properti akan lebih selektif. Menurut dia, suku bunga KPR yang diperkirakan mencapai 13-14% akan membuat nasabah berpikir dua kali untuk membeli properti dengan kredit.
 
Memang, ada dua risiko yang melekat pada perbankan yang menyalurkan KPR jika pembiayaannya menggunakan dana jangka pendek. Dana jangka pendek memiliki cost of fund atau biaya dana lebih murah karena tingkat suku bunga rendah. Bank membutuhkan tingkat bunga yang rendah dari dana pihak ketiga seperti deposito, tabungan, maupun giro untuk memperoleh selisih (spread) dengan bunga produk kredit yang ditawarkannya. Biasanya, bank butuh sekitar 5% untuk spread.
 
Namun, masalahnya adalah KPR merupakan kredit jangka panjang. Kalau KPR itu didanai oleh dana jangka pendek tentu ada risikonya. Dalam hal ini risiko itu terbagi menjadi dua.
 
Pertama, risiko likuiditas. Jika terjadi krisis tentu bisa terjadi penarikan dana masyarakat di bank atau rush. Maka, jika terjadi rush, bank itu tentu bisa kolaps.
 
Kedua, perubahan tingkat suku bunga. Dengan menggunakan dana jangka pendek, bank tentu tidak akan berani memberi tingkat suku bunga yang tetap untuk kredit yang jangkanya lebih panjang. Karena jika ada perubahan tingkat suku bunga acuan atau BI rate sedikit saja, bank harus segera melakukan penyesuaian pada bunga dana jangka pendek.
 
Pernah ada wacana KPR yang disalurkan perbankan sebaiknya menggunakan dana jangka panjang untuk pembiayaannya. Antara lain seperti obligasi. Sebab, penggunaan dana jangka panjang dan dengan suku bunga tetap, seperti obligasi, sebenarnya akan meringankan perbankan dan juga pada akhirnya meringankan end user atau masyarakat sendiri.
 
Dengan menggunakan dana jangka panjang, bank akan bisa memberikan bunga yang tetap untuk jangka panjang. Meski pembiayaan KPR dengan dana jangka panjang ini relatif lebih mahal dibanding menggunakan dana jangka pendek, tapi risikonya lebih sedikit.
 
Ini menjadi tantangan bagi para perusahaan pembiayaan sekunder perumahan agar memiliki program untuk menyediakan likuiditas pembiayaan menengah maupun jangka panjang bagi penyalur KPR dengan dana bersumber dari penerbitan surat utan atau obligasi di pasar modal.
 


(ADM)