Hukum Rimba di Hutan Beton

M Rodhi Aulia    •    28 September 2018 19:37 WIB
Hukum Rimba di Hutan Beton
Gedung mangkrak di tengah gedung-gedung perkantoran di kawasan bisnis Sudirman, Jakarta. (MI/ATET DWI PRAMADIA)

Gedung berwarna abu-abu di ujung jalan Jalan K.H. Mas Mansyur, Karet Tengsin, Jakarta Pusat, masih tampak berdiri kukuh. Besi tulangan masih melingkari badan gedung. Kondisinya tidak terawat, dibiarkan terbengkalai.

Sekitar 100 meter dari sisi selatan gedung, puluhan ojek daring dan angkutan umum berkumpul menunggu penumpang. Sore itu, banyak karyawan kantor mulai pulang kerja. Mafhum, gedung tak bertuan itu berada di jalur “Kepala Naga”. Diimpit bangunan mewah dan perkantoran perusahaan ternama.



Selidik punya selidik, bangunan itu rupanya sudah mangkrak 20 tahun. Sedianya, bangunan kosong itu akan dibikin gedung perkantoran setinggi 60 lantai. Hanya, ketika krisis moneter 1998, pembangunan gedung mandek. Boleh dibilang, keberadaan gedung itu merusak pemandangan skyline (cakrawala) kota Jakarta. Lebih-lebih, keberadaan gedung mengancam keselamatan masyarakat. Sebab, ramai orang lalu-lalang di sekitar gedung.

Tak jelas kenapa bangunan itu tak dibangun ulang (re-build). Padahal, penyebab mangkraknya bukan karena kesalahan kontruksi.



Gedung mangkrak di Karet Tengsin, Jakarta Pusat. (Dhaifurrakhman Abas)


Direktur Riset Savills Indonesia Anton Sitorus mengatakan, gedung yang sudah lama mangkrak masih bisa dilanjutkan pembangunannya. Secara ilmu konstruksi, diakui ada caranya.

"Katakanlah Kokas (Kota Kasablanka) yang sempat mangkrak. Jadi waktu itu ada teknologinya. Semuanya ditutupin, disemprot pakai cor (khusus) gitu. Jadi besi-besinya aman dari korosi dan segala macam," jelas Anton kepada Medcom Files di kantornya, Panin Tower, Senayan City, Jakarta Pusat, Jumat 14 September 2018.

Menurut Anton, untuk mencegah risiko keamanan, dinas terkait harus rajin memantau gedung-gedung mangkrak di Jakarta. Lalu, kegiatan pemantauan juga harus dibarengi dengan audit gedung secara berkala.
 

Kekosongan hukum

Kepala Seksi Penindakan, Dinas Cipta Karya, Tata Ruang dan Pertanahan (Citata) DKI Jakarta, Iwan Kurniawan mengakui, pihaknya tidak bisa melakukan apa-apa terhadap gedung mangkrak. Bahkan untuk memberi segel saja, tidak bisa.

"Di aturan kita juga belum ada ketika mangkrak harus disegel. Kecuali tanpa izin," kata Iwan kepada saat kami sambangi di kantornya, Kamis 13 September 2018.

Inisiatif untuk membuat surat segel, diakui Iwan, pernah dilontarkan. Ia mencontohkan Menara Saidah yang sampai saat ini terbengkalai tanpa kejelasan.

Bagi Iwan, gedung dengan kondisi itu sangat membahayakan warga sekitar. Pemberitahuan resmi bahwa gedung itu mangkrak kepada warga sekitar, penting dilakukan. "Harapannya sih harusnya ada, minimal kan untuk keamanan masyarakat," kata dia.



Menara Saidah yang memiliki 28 lantai dan dibangun pada tahun 1995 hingga 1998 tersebut sedang di audit oleh Pemerintah Provinsi DKI Jakarta karena mangkrak. (MI/Galih Pradipta).


Koordinator Kemitraan Kota Hijau, Nirwono Joga mengatakan, selain kesalahan kontruksi, bangunan mangkrak akibat keterbatasan modal juga masih bisa diteruskan pembangunannya. Caranya, pengambilalihan gedung oleh negara.
 

Kebijakan ambilalih gedung mangkrak sudah diterapkan di negara-negara maju. Seperti di Singapura dan Hongkong. Pemerintah kota akan melanjutkan pembangunan gedung mangkrak sampai pengembang memiliki kecukupan modal. Jika gedung sudah rampung, pengelolaannya akan diserahkan kepada pengembang.


“Kalau modal pengembang sudah cukup, maka pengelolaannya akan diserahkan. Pengembang tinggal bayar ganti rugi dan biaya-biaya investasi lainnya,” ujar Nirwono saat kami hubungi, Kamis 27 September 2018.
 

Pembongkaran

Tidak hanya direpotkan soal gedung mangkrak. Pemerintah kota di Indonesia juga masih kagok dalam hal pembongkaran gedung tinggi.

Ya, selain dibangun ulang, pembongkaran juga menjadi opsi jika ada gedung mangkrak. Soal ini, Indonesia juga tidak memiliki regulasi yang jelas terkait pembongkaran gedung.

Nirwono mengatakan, pembongkaran gedung Panin di kawasan Bintaro Sektor 7, Tangerang Selatan, menjadi bukti kalau Indonesia masih bingung mengurus gedung tinggi. Pembongkaran gedung Panin setinggi 21 lantai itu menghabiskan waktu tiga bulan.

Selain teknik pembongkaran, perobohan gedung menjadi lama lantaran berada di wilayah pemukiman warga. Memang, kata pria yang akrab disapa Yudi ini, mayoritas letak gedung tinggi di Indonesia menyalahi tata ruang. Belum lagi, pembongkaran gedung harus meminta izin dari beberapa instansi terkait. “Kalau di luar dilakukan peledakan, lebih cepat. Itu teknik yang umum digunakan,” jelas dia.




Gedung Panin Bank di Bintaro Sektor 7, Tangerang Selatan, dirobohkan pada Sabtu (15/10). (MI/Galih Pradipta)


Pengamat Perkotaan dari Universitas Trisakti Yayat Supriatna punya pandangan lain. Dia menyarankan, gedung mangkrak harus segera dialihfungsikan. Misalkan semula dibangun hotel bisa diubah menjadi apartemen atau sebaliknya.

Adapun opsi perobohan, Yayat tidak sepakat. Bagi dia, selama masih layak dilanjutkan, tidak perlu ada opsi tersebut.

"Jangan (dirobohkan). Enggak bisa. Itu terkait investasi," kata Yayat kepada Medcom Files di ruang kerjanya, Fakultas Arsitektur Lanskap dan Teknologi Lingkungan, Universitas Trisakti, Grogol, Jakarta Barat, Rabu 19 September 2018.
Pengawasan

Usia rata-rata gedung tinggi di Jakarta sudah berumur 30 tahun. Sejauh ini, Gedung Sarinah setinggi 74 meter merupakan gedung tinggi tertua. Kendati demikian, gedung itu tak bisa serta-merta masuk usia uzur dan harus diambil tindakan perobohan.

Kembali merujuk pendapat Anton, setiap gedung tinggi di Jakarta diberlakukan sertifikat layak fungsi (SLF). Ketika SLF itu dapat diperpanjang setiap lima tahun sekali, gedung itu layak terus berdiri. "Kalau memperpanjang kan dicek sama dinas terkait, diaudit," kata dia.

Menurut Anton, kondisi gedung tidak diukur berdasarkan usianya semata. Tapi dilihat dari kualitas bangunannya.

"Sebetulnya tergantung kualitas gedungnya. Di luar negeri ada yang sampai hampir seratus tahun seperti WTC (world trader center) itu. Memang di kita ini gedung pertama yang dibikin itu Sarinah, kalau dipikir umurnya mungkin 40-50 tahun. Kalau di negara lain udah sampai lebih 90 tahun (masih eksis)," ujar dia.

Jika ditemukan kondisi gedung, tidak lolos SLF, maka perlu diajukan hingga ke perencanaan pembongkaran. Diakui salah satu pegawai Dinas Citata, jarang sekali terjadi hal demikian.

"Setahun belum tentu ada satu," ujar pegawai yang enggan disebutkan identitasnya.

Iwan, Petugas Seksi Penindakan lainnya, mengakui sebelum 2018, pihaknya kerap melakukan pembongkaran. Tapi tidak sampai merobohkan gedung.

"Contohnya Apartemen Kebun Jeruk yang di seberang tol kebun jeruk itu SLF-nya habis masa berlaku. Nah, menjelang habis itu kita jalan ke lapangan, rupanya di samping SLF habis, ada pembangunan penambahan gedung yang belum ada izin. Ya sudah kita bongkar bagian yang lebih itu, yang belum diurus izinnya. Kami lakukan itu ujung-ujungnya untuk shock therapy," beber dia.

Sementara itu, pembongkraan bangunan saat ini, dilakukan oleh Satpol PP (Satuan Polisi Pamong Praja). Dinas Citata hanya memberikan rekomendasi gedung mana yang harus dibongkar.

"Jadi kalau ada pelanggaran yang tanpa izin, kita rekomendasikan ke Satpol PP," ujar Iwan.

Kami juga sempat menyambangi gedung apartemen mangkrak di kawasan Kemanggisan, Jakarta Barat. Gedung itu sudah mangkrak beberapa tahun.

Pengembang apartemen terlibat masalah, sampai akhirnya digugat pailit. Walhasil, ratusan pembeli apartemen merugi. Sementara itu, Pemprov DKI Jakarta tak bisa berbuat banyak.



Gedung mangkrak di kawasan Kemanggisan. (Dhaifurrakhman Abas).


Di sana, kami menemui dua petugas yang sedang berjaga. Petugas itu tidak dapat memberikan keterangan lebih banyak. Ia meminta kami bertemu dengan manajemen gedung yang saat itu tidak ada di tempat.

"Kami baru di sini. Bos kami tidak pasti kapan ke sini," ujar petugas itu kepada kami, Rabu 19 September 2018.


 


(WAN)