Mengerek Untung di Atas Gedung

Dhaifurrakhman Abas    •    28 September 2018 18:38 WIB
Mengerek Untung di Atas Gedung
Gedung pencakar langit di Jakarta. (ANTARA).

Kawasan Sudirman-Thamrin kian mentereng. Tumbuh subur dirubungi gedung-gedung pencakar langit (Skyscraper). Bak primadona, ramai diincar para usahawan properti.


Dulunya, kawasan Sudirman-Thamrin, cuma tanah kosong dan perkebunan kacang. Tempat para pekerja asal Bali dipekerjakan menggarap lahan zaman kolonial Belanda.

Kini, Sudirman-Thamrin bersalin rupa, menjadi pusat kegiatan bisnis dan komersial. Ditandai dengan menjamurnya gedung-gedung jangkung yang berjejer di kedua jalan protokol itu. Transformasi Kawasan Sudirman-Thamrin tak lepas dari gagasan yang dicanangkan presiden Soekarno era 50-an. Saat itu, si Bung Besar tengah menggalakkan politik mercusuar, buat mengangkat harkat dan martabat bangsa Indonesia yang baru merdeka. Wajar saja, Indonesia sudah dua kali ditolak menjadi tuan rumah Asian Games karena alasan ekonomi. Masih dipandang sebelah mata.
 

Politik Mercusuar

Pada 1962, momen yang dinanti tiba. Indonesia dipercaya menjadi tuan rumah Asian Games untuk pertama kalinya. Lantas, Soekarno bertekad menunjukkan harga diri bangsa dengan menjadi tuan rumah pesta olahraga bangsa-bangsa Asia.

Kawasan Sudirman dan Thamrin disulap menjadi area infrastruktur. Sejumlah megaproyek prestisius dibangun. Modal pembangunan memakai dana rampasan perang Jepang hingga lobi-lobi dengan Uni Soviet untuk mendapatkan pinjaman uang.

Dari duit itu, Indonesia berhasil membangun area venue olahraga Gelora Bung Karno, Hotel Indonesia, Jembatan Semanggi, Monas, dan gedung Sarinah, pencakar langit pertama di Indonesia dengan ketinggian 74 Meter.  

“Seluruh negeriku membeku ketika mendengar Asian Games 1962 akan diselenggarakan di ibukotanya. Kami lalu mendirikan stadion dengan atap melingkar yang tak ada duanya di dunia,” ujar Soekarno sebagaimana dikutip Cindy Adams dalam Bung Karno: Penyambung Lidah Rakyat Indonesia (2007).

Gayung bersambut. Pembangunan kian masif era presiden kedua RI, Soeharto. Boleh dikata, di era sang Jenderal, keran bisnis bagi investor asing dibuka lebar. Ambil misal, perusahaan Jepang, Mitsui Corporation yang mengambil alih pembangunan Wisma Nusantara setinggi 114 Meter.



Wisma Nusantara,salah satu gedung yang berusia lebih dari 50 tahun dikawasan perkantoran Jl.Sudirman-Thamrin,Jakarta. (MI).


Kesuksesan Wisma Nusantara secara komersil menjadi angin segar bagi perusahaan-perusahaan negara Matahari Terbit untuk terus menginvansi pasar properti nasional era 70-an. Sejumlah bangunan pencakar langit terus dibangun.

Dari sini, peluang bisnis penyediaan gedung dan ruang perkantoran di Ibu Kota mulai bergairah. Maka tak heran bila Jakarta pada periode 1990-an mulai disesaki gedung-gedung pencakar langit, lebih-lebih di kawasan segitiga emas (Sudirman, Thamrin dan Kuningan).
 

Kelebihan

Hingga 2018, ketersediaan gedung dan ruang perkantoran di Jakarta masih tinggi. Dari periode 2009-2012, pertumbuhan gedung pencakar langit di Jakarta mencapai 87,5 persen.

The Skyscraper Center, situs yang menghimpun data gedung-gedung tertinggi di dunia, menempatkan Jakarta berada di posisi ke tujuh secara global. Totalnya sebanyak 382 gedung. Pembangunan gedung masih didominasi perkantoran sebanyak 43 persen, disusul residensial 38 persen, mixed use 18 persen, dan sisanya 1 persen untuk perhotelan.

Meski ketersediaan ruang perkantoran cukup melimpah, tapi banyak gedung pencakar langit di kawasan central bussiness district (CBD) yang kosong. Pada kuartal I-2018, tingkat kekosongan (vacancy) di CBD mencapai 22,2%. Paling besar terjadi di kelas premium dan kelas A, masing-masing 30,7% dan 20,7%. Sementara kelas B dan C masing-masing 15,9% dan 13,9%.

Jumat 14 September 2018, Medcom Files mendatangi konsultan properti di kawasan Senayan City untuk mencari tahu ihwal tingginya tingkat kekosongan gedung perkantoran. Dia adalah Anton Sitorus, Direktur Savills Research & Consultancy.

Anton menjelaskan, ada beberapa alasan mengapa terjadi peningkatan vacancy. Pertama, Jumlah ketersediaan gedung tidak sebanding dengan minat pasar. Pembangunan masif, tapi tak ada yang menyewa.

Tahun ini saja, akan ada pasokan gedung perkantoran seluas 625.000 meter persegi di kawasan CBD. Sementara itu, penambahan ruang tersewa bersih (net take-up) sampai akhir tahun diperkirakan hanya menutup 400.000 meter persegi. Artinya, ada 225.000 meter persegi ruang kantor yang belum terisi.

“Jadi di sisi lain permintaannya enggak sebanding,” kata Anton saat kami temui di kantornya, Jumat 14 September 2018.


Anton Sitorus, Direktur Savills Research & Consultancy (Dhaifurrakhman Abas)



Perlambatan tingkat sewa gedung lantaran perusahaan masih menunda ekspansi bisnis. Para investor masih menunggu momen jelang pemilu dan pilpres. Kata Anton, penundaan penyewaaan kantor lumrah terjadi jelang pergantian rezim. Misalnya saat Pilpres 2004, perusahaan menahan penyewaan kantor jelang terpilihnya Susilo Bambang Yudhoyono (SBY) sebagai presiden ke-6 Republik Indonesia.

“Kalau mau pilpres itu pengalaman saya memang kadang orang mau nyewa ruangan menunggu dulu. Mau nunggu siapa presidennya, wait and see lah. Kalau udah ketahuan, langsung patok tempat,” ujarnya.

Setelah SBY naik tahta, bisnis penyediaan ruang dan gedung perkantoran kontan laris manis. Bahkan, ramai pengembang membangun gedung-gedung perkantoran baru.

“Waktu itu sempat ngetren pembangunan gedung kantor karena pasarnya waktu itu lagi bagus, permintaannya gede. Makanya banyak pengembang yang berlomba-lomba bikin gedung kantor. Karena dipikirnya gedung kantor itu prospeknya bagus. Tapi ternyata salah perhitungan,” katanya.

Meleset. Rupanya harapan para pebisnis soal penyewaan gedung mulai goyang imbas ketidakpastian ekonomi global. Meskipun saat itu daya tahan Indonesia cukup kuat menahan gejolak tersebut, namun usaha penyewaan gedung perkantoran stagnan.

Bahkan, meski ekonomi Indonesia pada 2011 masih tumbuh 6,5 persen. Nilai tukar rupiah pun mengalami penguatan dengan rata-rata nilai tukar rupiah mencapai Rp 8.716 per USD, atau menguat 4,93 persen bila dibandingkan dengan posisinya pada periode yang sama tahun 2010.

“Karena kan yang menggerakan pasar perkantoran itu kan bukan lokal saja melainkan asing atau internasional. Orang juga enggak ada yang menyangka sih ekonominya begini terus,” ujarnya.

Menuju coworking space

Tingkat kekosongan gedung rupanya turut dipengaruhi perubahan budaya kerja generasi milenial. Pekerja milenial cenderung lebih memilih tempat kerja yang fleksibel.
Maksudnya, tidak harus berkerja di dalam kantor dengan suasana konvensional alias formal.

Makanya, saat ini banyak pengembang yang menyediakan ruang kantor dengan konsep coworking space (layanan berbagi kantor). Yakni, tempat kerja yang sistem sewanya bisa dibayar per hari, mingguan, hingga bulanan. Jadi, penyewa coworking space bisa menghemat, karena tak perlu pusing membayar ongkos operasional gedung. Semuanya sudah ditanggung pengelola.



Suasana kantor berkonsep coworking space di Jakarta (dok. Cocowork).


Pengamat Perkotaan Yayat Supriatna mengatakan, generasi milenial tidak lagi memandang kantor sebagai simbol pergerakan bisnis. Generasi ini lebih menekankan pada pencapaian kerja. Ditambah lagi, teknologi yang semakin berkembang bisa medukung optimalisasi kinerja perusahaan.
 
“Orang lebih banyak kepada persoalan bagaimana (bisnis) bisa lancar tanpa terkait aturan formal," kata Yayat saat berbicang dengan kami di ruang kerjanya, Fakultas Arsitektur Lanskap dan Teknologi Lingkungan, Universitas Trisakti, Grogol, Jakarta Barat, Rabu 19 September 2018.

Selain itu, konsep-konsep formal generasi sebelumnya dianggap tak sesuai dengan pola kerja generasi milenial. Menurut Yayat, generasi ini lebih menyukai pekerjaan dengan konsep fun. Sehingga simbol kantor yang melambangkan perkembangan suatu usaha tidak lagi dibutuhkan.

Belum lagi, penyewaan gedung kantor dianggap semakin mahal. Berdasarkan data yang dikumpulkan Savills, rata-rata harga sewa ruang perkantoran per bulan di CBD Jakarta menjadi Rp 205 ribu per meter persegi. Ditambah dengan biaya servis Rp 100 ribu dan biaya rutin lainnya.

“Maka saya katakan apakah penggunaan kantor bisa tetap menjadi beban corporate atau tidak ke depan. Bayangkan, (perusahaan harus) sewa listrik, pemeliharaan dan perawatan. Kalau orang sekarang (milenial) berfikir tingkat efisiensi dan optimalisasi,” ujar Yayat.

Menurut Yayat, kehadiran coworking space di Indonesia lambat-laun menggeser bisnis penyewaan ruang ataupun gedung-gedung perkantoran. Apalagi, penyewaan coworking space sedang naik daun.

“Itu harusnya bisa kebaca,” ungkapnya.



Pengamat Perkotaan, Yayat Supriatna (M. Rodhi Aulia)


Pula, kami menemui salah satu tenant yang menjadi anggota salah satu coworking Space. Adalah cicil.co.id, sebuah start up (perusahaan perintis) yang fokus membantu pembiayaan kebutuhan mahasiswa secara daring.

"Kami hemat hampir 20-30 persen dibanding nyewa sendiri," kata Human Resource Lead, Eriawan kepada Medcom Files di Plaza Kuningan, Jakarta Selatan, Selasa 4 September 2018.

Dari penghematan itu, pihaknya bisa mengalokasikan anggaran ke sektor lain. Di antaranya peningkatan biaya operasional dan pemasaran.

"Poin plus-nya banyak. Apalagi kami start up. Kita tidak ngerasa sendiri," ucap dia.



Human Resource Lead cicil.co.id, Eriawan (M. Rodhi Aulia)

CEO Ap'strofi (salah satu e-commerce di bidang fesyen) Filbert Salim juga mengungkapkan hal yang sama. Di samping hemat, juga banyak terbantu karena kultur yang dibangun dalam kantor berkonsep coworking space.

"Teman-teman saya baru lulus semua. Koneksi kita kurang. Co-Founder saya, dia lama di Australia, dan saya lama di United Kingdom. Kalau kita di coworking, kita dapat koneksi, kenal orang sebelah. Dulu ada Rumah Porto. Bantuin kita buat nyari karyawan, terus ada yang lain. Kalau konvensional, kita tidak kenal siapa-siapa," kata Filbert dalam kesempatan terpisah.

CEO Cocowork (salah satu penyedia coworking space) Carlson Lau mengklaim saat ini kecenderungan tenant tidak memilih kantor tradisional. Tapi kini lebih memilih coworking space dengan berbagai terobosan gaya dan sifat kerja yang fleksibel.

Itu terlihat dari antusias tenant atau anggota semakin meningkat dari tahun ke tahun. Setidaknya tahun 2018 ini terdapat 5.000 member dari tahun sebelumnya sekitar 100 member.

"Jadi 50 kali lipat berkembang," kata Carlson saat berbincang kepada kami di Plaza Kuningan, Jakarta Selatan, Selasa 4 September 2018.

Terlebih, lanjut dia, pihaknya menyasar start up dan UMKM di Indonesia. Carlson memberikan banyak kemudahan bagi mereka dari segi biaya sewa.

"Rata-rata mereka bisa hemat 40-50 persen. Terus ada satu benefit, tidak usah bayar di depan. Dari sisi UMKM, mereka sewa ruko, biasanya harus sewa 1 atau 3 tahun di depan. Kita fleksibel. Kadang-kadang ada yang bayar di depan atau perbulan," beber dia.

Tentu tidak hanya sekadar bisnis persewaan ruangan kerja dengan biaya tejangkau. Tapi juga, kata Carlson, pihaknya berupaya menghadirkan banyak event (acara) dan mitra agar member-nya bisa saling berkolaborasi dan semakin berkembang.

"Saat ini kita punya 21 lokasi di Jakarta dan Medan. Harapan di tahun depan kita bisa berkembang sampai 40-an lokasi di seluruh Indonesia termasuk Yogyakarta, Makassar, Bali, Bandung, dan Surabaya," ujar Carlson.



CEO Cocowork (salah satu penyedia coworking space), Carlson Lau (M. Rodhi Aulia).

 

Bertahan

Marketing Wisma Nugra Santana, Supadmi mengungkapkan, kehadiran bisnis coworking space tidak berdampak pada binis kantor konvensional. Dia bilang, perusahaanya masih mempertahankan bisnis sewa perkantoran.

Menurut Supadmi, prospek bisnis sewa kantor masih menjanjikan. Bahkan Wisma Nugra Santna berencana akan mengembangkan bisnis penyedia ruang perkantoran, dengan membangun gedung berkonsep strata title.  Dalam hal ini, penyedia tidak lagi menyewakan gedung kepada para tenant, melainkan menjualnya. Adapun biaya yang ditawarkan adalah Rp 70 juta per meter persegi.

“Karena banyak permintaan yang enggak mau nyewa setiap tahun, maka prospeknya itu tenant sekarang suka beli,” ujar dia.

Meski cukup mahal, Supadmi optimis bahwa bisnis perkantoran konvensional akan kembali moncer di kemudian hari. Dan, tetap saja, Supadmi keukeuh jika kantor tersebut tetap menjadi incaran lantaran dibangun di kawasan yang terhubung dengan berbagai moda transportasi, seperti MRT, busway dan commuterline.

“Ya buktinya laku. Udah banyak yang pesan,” tukas Supadmi

 


(WAN)